06永久性用地嚴格按照建設用地流程來辦理
第一嚴禁以租代征。咱們光伏電站拿地都是拿一大塊農(nóng)用地,但咱們國家的建設項目就是一定要在國有建設用地上進行,咱們光伏電站租賃土地是什么性質?是農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地,所以說肯定不能用來搞永久性建筑,因此國務院2006年出臺了文件,嚴禁以租代征。
第二嚴禁占用基本農(nóng)田。我們知道咱們光伏項目都要搶工期,過了630電價就不一樣了,有客戶咨詢我說,你們律師能不能想辦法,我們一定要先建,否則過了630這個項目就玩完了,我告訴他絕對不行,他不相信,我說我們一起到國土局去咨詢咨詢,到了國土局見到了規(guī)劃科科長,科長一聽說你這個土地還是基本農(nóng)田就瞪了一眼,說基本農(nóng)田誰敢批,這是要坐牢的。
咱們國家的《基本農(nóng)田保護條例》我就不說了,刑法上專門有一條叫做非法占用農(nóng)用地罪,所以一看到說農(nóng)光互補里面有基本農(nóng)田,我說這個項目可以停了,不用玩了。
這兒有一個案例,淮南市某光伏發(fā)電企業(yè),未經(jīng)批準非法占地建開關站,開關站用地是有一套復雜的流程,他等不及了就先建唄,建好了問題就來了,當?shù)貒辆秩齻€意見,第一是六個月內退還占地;第二是沒收非法建筑;第三是要進行罰款。所以說不僅沒能搶到電價,而且還偷雞不成蝕把米。
有的朋友要問了,說你如何才能從一個集體農(nóng)用地轉換成您所說的國有建設用地呢?我們說這里有一套復雜的流程,首先是調整規(guī)劃。我們國家土地是世界上最嚴格的用途管理,每一塊地都有它的用途,那么你這一塊地如果說農(nóng)用地的話,必須要在土地利用規(guī)劃里把它調整為建設用地。政府不會因為咱們一個小小的光伏項目去調整土地利用總體規(guī)劃,投資人要未雨綢繆,提前做好規(guī)劃;其次是完成土地征收。由集體所有征收為國家所有。第三就是做好使用權出讓。有的地方要求很嚴格,比如要履行招拍掛手續(xù)。
07關于城鎮(zhèn)土地使用稅
咱們投資人投光伏電站的時候,當?shù)卣紝δ阏f的非常好,說你來投資我們給你最大程度的優(yōu)惠,所以我看有篇文章寫的非常好,叫“光伏電站投資——餡餅還是陷阱”,說的就是這個事,你來投資的時候或者說可以寫在投資協(xié)議上,可以以最大程度優(yōu)惠,等到你并網(wǎng)發(fā)電了,那對不起了,稅務部門要來收稅了,收什么稅呢?城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。